Микроквартиры в Германии по доступной цене – миф или реальность?

Купить однокомнатную квартиру в Берлине недорого стало возможно благодаря новому тренду недвижимости — строительству микро-апартаментов.

Микро-апартаменты – это современные меблированные квартиры от 20 до 40 квадратных метров, включая кухню, ванную комнату и балкон. Стоимость микроквартиры в Берлине площадью 20 — 35 м2 примерно 170.000 — 240.000 Евро, сдавать ее можно за 500 — 600 Евро/месяц, доходность по Мюнхену несколько выше – 700 — 900 Евро/месяц.

Для крупных инвесторов предоставляется возможность купить микро-апартаменты или студенческие общежития в Германии целиком, начальная стоимость от 15 млн. Евро, доходность составляет 4 – 5%. Компания INTECO Real Estate сопровождает клиентов при покупке доходных объектов и имеет эксклюзивные права на продажу нескольких зданий.

Расходы на управление и содержание одной микроквартиры составят около 1.200 — 2.200 Евро/год. Покупка и оплата микро-апартаментов стандартна как для всех новостроек и проходит несколько этапов.

Этот тип жилья заполняет пробел арендного рынка, предлагая высокое качество по доступной цене. За счет небольшого метража, невысокая стоимость (от 170.000 Евро) облегчает пороговый вход на немецкий рынок недвижимости. Инвесторы, купившие микро-жилье, поручают управление специальной управляющей компании, которая сдает микро-площади студентам, молодым специалистам, работником крупных компаний.

Небольшие габариты представляют собой высокодоходную инвестицию, которая значительно затмевает остальную часть рынка, поскольку доход от аренды «меблированного жилья» намного выше 3,75 — 4%, даже превышает прибыль от офисной недвижимости, когда рентабельность вторичного жилья составляет лишь 2 — 2,5%.

Комплексы микроквартир возводятся в центре или университетских местах с хорошим сообщением к общественному транспорту. На данный момент по Берлину реализуется более 8 крупных проектов, в Мюнхене широко представлены более 15 проектов.

Данная тенденция распространилась пару лет назад, а продажи достигли внушительных масштабов. Только за 2018 год совокупный объем транзакций всех видов микро-апартаментов составил 1,5 млрд. Евро, что вдвое превысило показатель предыдущего года.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Объем транзакции по продажам микро-апартаментов в Германии

За период 2013 — 2018 гг. студенческих апартаментов было продано на сумму около трех миллиардов Евро, что соответствует годовому обороту продаж 500 миллионов Евро. Местные, а также иностранные инвесторы выбрали столичные регионы: Берлин-Бранденбург (483 млн. Евро), Гамбург (362 млн. Евро), Франкфурт-на-Майне (294 млн. Евро).

Истоки микро-апартаментов

Микроквартирный рынок – это гибрид двух видов жилья: классических студенческих общежитий с традиционным временным проживанием — меблированной комнатой. При этом, существуют разные разновидности: классические микро-апартаменты для собственного проживания/аренды, микро-апартаменты с сервисом: консьержем, прачечной, спортзалом или апарт-отели.

Причины высокого спроса на микро-апартаменты:

  1. Нехватка жилья в мегаполисах

Особенная популярность наблюдается из-за острой нехватки жилья по доступным ценам. Согласно данным администрации Сената Берлина, при ежегодном приросте населения почти 124.000 человек не хватает минимум 77.000 квартир. Другие крупных немецкие города демонстрируют схожую ситуацию. Кто на короткое время (от 3 до 12 месяцев) переезжает для учебы или работы, особенно сильно ощущает проблему поиска жилья. Тот факт, что квартира полностью обставлена мебелью, всеми необходимыми приборами быта, действуя по принципу «заходи и живи», означает заселение без дополнительных хлопот, что очень привлекает приезжих арендаторов.

  1. Реурбанизация

Отношение к жизни за последнее время кардинально изменилось. Молодые квалифицированные специалисты «Young Professionals» все больше стремятся жить в центре пульсирующих мегаполисов, ценят время, предпочитают короткие пути до работы, дома, отдыха, даже готовы обойтись без гостиной, чтобы позволить себе центрально расположенное жилье согласно своему бюджету.

  1. Увеличение числа одиноких людей

Демографические изменения – рост домохозяйств, состоящих из одного человека увеличивают потребность в жилых единицах с хорошим соотношением цены к качеству. Прогнозы на 2030 год показывают продолжение данного развития.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Размеры доходных хозяйств в Германии

  1. Самый большой студенческий рынок Европы

В Германии обучается около 2,9 миллионастудентов, а средняя продолжительность обучения составляет около 7,9 семестров – это почти 3,8 года. По всей Европе к 2030 годуожидается уменьшение числа молодых людейдо миллиона человек.Однако, такие мегаполисы как Берлин (+9%), Гамбург (+5,6%) или Мюнхен (+18,3%)продолжают ожидать увеличение числа молодежи.

Особенно из-за привлекательного выбора факультетов, бесплатного обучения в Германии и роста числа иностранных студентов наблюдается противовес общей тенденции снижения. Многочисленные стартапы из секторов технологий, коммуникации создают рабочие места для высококвалифицированных молодых сотрудников, которые переезжают в мегаполисы.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Студенческие апартаменты. Завершение строительства к 2025 году

Целевые группы:

  1. Студенты

Современные, комфортабельные апартаменты 20 — 25 квадратных метров подходят для потребностей студентов, а также учеников языковых школ.

  1. Young Professionals

Более 35 квадратных метров соответствуют запросам молодых, мобильных специалистов из инновационных отраслей, которые имеют более высокий бюджет.

  1. Командировочные сотрудники

Ежегодно почти 3,4 млн. рабочих приезжают среди недели на работу из другого города. Микроквартиры рядом с филиалом компании могут стать «вторым домом», одновременно предоставляя возможность фирмам сократить затраты на проживание сотрудников в отелях.

  1. Пожилые люди

Старение населения также может быть возможностью для рынка микроквартир. Если сразу учитывать безбарьерную среду до начала планирования проекта, позднее несложно переоборудовать жилье под использование другими группами пользователей.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Микроквартиры в Германии по доступной цене – это реальность или миф?

ПРЕИМУЩЕСТВА:

1. Микроквартира в новостройке с новейшими коммуникациями, современными технологиями
2. Действуют немецкие стандарты новостроек
3. Сдача застройщиком под ключ
4. Меблировка без доплат: встроенная кухня, современная техника, кровать, шкаф, стол, стул, осветительные приборы, ванные комнаты от известных производителей
5. Земельный участок соответствует концепции строительства – вблизи модных торговых улиц, пешеходная доступность к супермаркетам, паркам, популярным гастрономическим точкам.
6. Центр города около станции метро, вблизи университетов, молодежных локациях – ликвидная инвестиция.
7. Проекты состоят из 1/2 комнатных квартир разной площади от 27 до 54 м2. Так, покупатели могут выбрать подходящую им категорию жилья: классические микро-апартаменты 20 — 30 мили квартиры привычных размеров 35 — 45 м2.
8. Важным преимуществом является наличие балконов/террас. Это удобство высоко ценится даже среди молодых городских жителей, чаще всего отсутствует в малогабаритных вторичных квартирах.
9. Пентхаусы площадью от 48 квадратных метров с террасой – эксклюзивность, которая раньше была присуще только элитным 5 — ти или 6 — комнатнам квартирам, становится доступной для индивидуалов.
10. Меблированная микроквартира, сданная на краткосрочный период (3 — 6 месяцев) приносит больший доход, чем другие виды жилой недвижимости.
11. Возможность для собственного проживания или как инвестиция (зависит от проекта).
12. Идеальное капиталовложение для учебы собственного подрастающего поколения.
13. Микро-апартаменты ежегодно дорожают (+ 8 — 10%), как любая другая ликвидная недвижимость

Что лучше купить: вторичное жилье или малогабаритную квартиру за ту же стоимость?

160.000 — 230.000 Евро – это небольшой бюджет, за эту сумму возможно приобрести вторичную квартиру или микро-апартаменты в Берлине. Вторичная квартира 30 — 40 кв.м будет расположена в спальном районе, дом примерно 60 — 80 хх годов, без балкона и особых удобств, с заселенным арендатором. Если арендатор съезжает, то встает вопрос о поиске нового желающего, при этом количество предложений по 1 — комнатным квартирам в спальных районах достаточно велико.

Микро — апартаменты демонстрируют все преимущества новостройки и выгодную ликвидную локацию.

"INTECO Real Estate": Микроквартиры в Германии по доступной цене – это реальность или миф?

Берлин: Мекка молодых специалистов

Берлин с населением 3,7 миллионов человек является самым густонаселенным городом Германии. Это центр политики, науки, культуры, средств массовой информации, а также центр многочисленных известных компаний. Берлин — крупнейший студенческий город Германии с 44 университетами и примерно 171.700 студентами. С 2007 года зарегистрировано увеличение числа студентов (+31,5%), эта тенденция растет.

Открытость, дух свободы привлекают молодых людей со всего света. Самые «горячие» точки города, где бьется настоящее сердце Берлина – районы Панков, Кройцберг, Фридрихсхайн, Нойкельн. Здесь царит красочная клубная сцена и стартаповская культура. Все можно достигнуть быстро, а вдохновение ждет у входной двери.

Согласно анализу отраслевой службы Startupdetector, в 2019 году было основано 2.289 стартапов. Почти каждый четвертый запуск состоялся в Берлине (564). Здесь была зарегистрирована самая высокая интенсивность стартапов — 15,47 на 100.000 жителей, за которой следуют Гамбург (8,91), Бавария (3,14).