Налоги в Германии при продаже недвижимости: спекулятивный налог

Вы являетесь собственником жилой недвижимости, находящейся в одной из Федеральных земель Германии, но через несколько лет Вы задумались о ее продаже? Тогда стоит заранее узнать о том, каковы налоги в Германии при продаже недвижимости. Специалисты нашей компании INTECO Real Estate помогут Вам разобраться, какой же налог Вас ожидает и самое главное, существует ли возможность его избежать.

Согласно § 23 EStG прибыль с продажи объекта недвижимости облагается спекулятивным налогом «Spekulationssteuer» или налогом на полученную прибыль. Размер данного налога рассчитывается на основе «выигрыша» с продажи, а также индивидуально для каждого налогоплательщика, поэтому составляет от 14 до 45%. Непосредственную роль при этом играет к какому налоговому классу относиться продавец.

Оплату «Spekulationssteuer» возможно избежать:

• Продажа объекта недвижимости не будет облагаться налогом, если с момента нотариальной покупки до момента продажи прошло более 10 лет.
• Недвижимость в год продажи и двух предыдущих годах, использовалась собственником или членами его семьи (супругом/супругой, детьми) лишь для собственного места пребывания или частного пользования и не сдавалась в краткосрочную или долгосрочную аренду.
• Если недвижимость использовалась дальними родственниками, уклониться от уплаты данного налога будет трудно.

Способы, как сократить «Spekulationssteuer»:

1. Указание затраты на покупку недвижимости (сюда входит: единоразовый налог на недвижимость, нотариус, пошлина за юридическую регистрацию нового владельца в Поземельной книге, гонорар маклера/агента по недвижимости).
2. Расходы, связанные с продажей: гонорар агентства недвижимости для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости; затраты, для рекламы - платное объявление в газете или на информационном портале.
3. Расходы на модернизацию: ремонтные работы с приложением счетов за их выполнение. Очень важно: все ремонтные работа должны быть выполнены в первые три года после покупки.
4. Амортизация новых и старых зданий ежегодно составляет ок. 2%, если это учитывалось при уплате налогов.

Примите к сведению, что в ФРГ существует правило «Трех объектов». Что это значит и как оно действует?

Если за 5 лет владельцем было продано три или менее объектов, речь идет о получении прибыли как частное лицо. Если за 5 лет было продано более трех объектов недвижимости, тогда налоговая служба расценивает это, как получение коммерческой выгоды. В этом случае, помимо спекулятивного налога владелец оплачивает и налог на «предпринимательскую деятельность».

Пример расчета спекулятивного налога:

Квартира была продана по стоимости - 450.000 €
Квартира была приобретена по стоимости - 380.000 €
Выигрыш с продажи составил 70.000, с вычетом всех расходов - 45.000 € / Индивидуальная налоговая ставка - 30%
Спекулятивный налог составит - 15.750 €

Обратите внимание, что данная статья несет только информативный характер и ее прочтение не может заменить полноценной консультации у налогового консультанта. Наше агентство недвижимости INTECO Real Estate работает с профессиональными налоговыми консультантами и юристами, которые специализируются на сфере операций с недвижимостью и оказывают консультации на русском языке для наших клиентов. Для получения более подробной информации:

• позвоните нам по телефону +49 1634145195 (WhatsApp)
• или отправьте сообщение на электронную почту: kulikova@inteco-real-estate.com

В лице нашей компании Вы получите надежного помощника на рынке Германии по всем вопросам!

Читать другие статьи:

Ставки по ипотеке в Германии

Ипотека в Германии: финансирование для нерезидентов

Открытие счета в немецком банке: список необходимых документов