Вы являетесь собственником квартиры в Германии, сдающейся в аренду? Изменившиеся обстоятельства подтолкнули вас к ее продаже? Мы поможем вам в решении любого квартирного вопроса!
Наши квалифицированные и опытные риэлторы помогут продать квартиру в Германии: с арендатором, по доверенности или с личным присутствием при подписании договора купли-продажи. Наш телефон для обратной связи +49 1590-3891-904 свяжитесь с нами уже сегодня!
Итак, разбираем нюансы и отвечаем на интересующие вопросы:
Намерение продать жилплощадь в Германии с действующим договором не прекращает его действия. В данном случае недвижимость продают с проживающими, учитывая все особенности и нюансы продажи в соответствии с немецкими законами. Законы Германии надежно защищает права арендаторов. Так, в § 566 BGB указывается, что смена собственника жилого имущества, которое является частью арендного договора, не влечёт изменение пунктов или расторжение ранее заключенного соглашения. Так, новый владелец перенимает обязанности и права предыдущего в соответствии с условиями, в том числе и доход в виде холодной аренды.
Кто выступает покупателем?
Покупкой сданного жилья интересуются два вида покупателей - это инвесторы и единичные клиенты, рассматривающие покупку для личного проживания. т.е. планирующие расторжение договора в одностороннем порядке сразу после перехода прав собственности в соответствии с § 573 II Nr.2 BGB. Продолжительность установленного законом периода уведомления зависит от периода действия договор.
Продолжительность периода уведомления
Важно:
Продать квартиру в Германии с арендатором намного сложнее, чем свободной, особенно, если владелец находиться в другой стране. Самое лучшее решение - это обратиться в наше агентство недвижимости INTECO Real Estate. Мы возьмем на себя весь процесс от заявки до успешного завершения сделки, включая сбор и подготовку документации. Если у вас нет возможности приехать на нотариальный термин - можно воспользоваться дистанционной продажей, по доверенности и без личного присутствия.
Посещение происходит по предварительному согласованию. Сообщить о дате, времени следует за 14 дней до посещения. Осмотр недвижимости должен проходить в будние дни с 10:00 до 18:00, включая субботу, в воскресенье так же возможно, но по договоренности. Допустимая продолжительность пребывания риэлтора и заинтересованного лица на объекте составляет до одного часа за просмотровый день. На практике, все занимает от 10 до 20 минут, в зависимости от метражности комнат.
Если арендатор отказывает в просмотре, он/она должен предложить альтернативные даты и время. При отсутствии в течение длительного периода времени, в связи с работой или по причине болезни, он обязан обеспечить и разрешить доступ в квартиру через доверенное лицо.
Важно:
Такие важные аспекты, как залог и расчет за эксплуатационные расходы, требуют формулировки в договоре, для избежания последующих споров.
Как рассчитать рыночную стоимость?
Очевидно, что в большинстве случаев стоимость объектов с арендаторами будет отличаться от цен свободных к заселению площадей. В зависимости от месторасположения и характеристик, покупная цена может быть на 15 - 30 % ниже, чем цена сопоставимой, свободной.
Можно ли расторгнуть договор по обоюдному согласию?
Собственник жилья в Германии, сдаваемого в аренду, может расторгнуть договор по обоюдному согласию со второй стороной, для продажи недвижимости по более высокой цене. Если арендатору взамен предлагается определенная денежная компенсация, он с большей вероятностью может согласиться на расторжение аренды. Однако, в зависимости от многих факторов, данный метод подходит не всем владельцем.
Налог с продажи
В соответствии с § 23 Налогового кодекса Германии (EstG) на выручку с продажи взимается спекулятивный налог (Spekulationssteuer), размер которого варьируется от 14 до 45 %. Освобождение от его уплаты предусматривается в случаях:
