loading...

+49 163 4145 195

|

contact@inteco-real-estate.com

INTECO Real Estate, Schaperstr. 14, 10719 Berlin, Germany

Содержание недвижимости в Германии: учет всех расходов

INTECO Real Estate > Информация > Покупка и оформление > Содержание недвижимости в Германии: учет всех расходов
Содержание недвижимости в Германии: учет всех расходов
Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Содержание недвижимости в Германии: учет всех расходов

Собственник жилой недвижимости в Германии несет некоторые расходы на ее содержание, как и при владении недвижимостью в любой другой стране.

Расходы включают в себя уплату ежегодных налогов (поземельный налог, подоходный налог при сдаче квартиры в аренду), страховка (по желанию владельца), услуги управления и отчисления в коммунальную кассу дома. Существуют небольшие различия по расчетам налогов и коэффициентам, которые устанавливают городские власти, в зависимости от Федеральной Земли, в которой находится объект.

Если Вы хотите узнать примерный расчет налоговой нагрузки по конкретному объекту недвижимости, то следует обратиться к налоговому консультанту, который грамотно и максимально точно произведет подсчет возможной суммы налогов. В Германии, как и в Берлине есть много русскоязычных налоговых консультантов, которые предоставляют свои услуги как на немецком, так и на русском языке.

Поземельный налог

Ежегодный поземельный налог Grundsteuer составляет около 0,35 % от оценочной стоимости, которую высчитывает Налоговая служба на основании возраста дома, типа постройки, количества квартир в доме и месторасположения. Оценочная стоимость отличается от рыночной и покупной стоимости и рассчитывается значительно ниже.

Размер ежегодного поземельного налога исчисляется для квартир с проживающим собственником выше, чем для доходных объектов. Если собственник сдает свое жилье в аренду, то он официально имеет право, переложить уплату Поземельного налога на арендатора с условием, что это должно быть прописано в Арендном договоре. Так, по статистике, каждый арендатор в Берлин платит в среднем от 0,10 до 0,67 Евро в месяц на Поземельный налог на квартиру.

Арендодатель имеет еще и другие преимущества и может получить облегчение налога 25 %, в случае если за год доходная недвижимость из-за простоя или по другим причинам принесла только 50 % от ожидаемого дохода.

Налог для владельцев, сдающих свое жилье в аренду

Базовая ставка налога для физических лиц составляет от 14,5 до 47,5 %, в зависимости от уровня арендного дохода:

Доход от 8.131 Евро до 13.469 Евро: налог в размере 23,97 %

Доход от 13.470 Евро до 52.881 Евро: налог в размере 42 %

Доход более 250.730 Евро: налог в размере 45 %

Ставка налога для юридических лиц является фиксированной и составляет 15,825 % от чистого дохода со сдачи в аренду с учетом налога на солидарность.

К ежегодному налогу для физических и юридических лиц добавляется уплата «налога на солидарность» Solidaritätszuschlag, который составляет не более 5,5 % от суммы налога.

Если сумма покупки составляет более 1 млн. Евро, выгоднее оформить объект недвижимости на юридическую компанию GmbH.

Списание налогов

При покупке и сдачи в аренду недвижимости для владельца предусмотрена возможность списания налогов. Из налогооблагаемой базы собственник жилья может списать все расходы на содержание: ремонт (услуги рабочих, материалы), покупка новой мебели, поездки в Германию для посещения квартиры, консультации у нотариуса, услуги агентства недвижимости для сдачи квартиры в аренду.

Кроме того, для зданий старше 1925 г предусмотрено списание 2,5 % налога в течении 40 лет; для строений, построенных до 1925 г, списывается 2 % на основании износа здания в течении 50 лет.

Выгода ипотечного кредита при оплате налогов

Собственник жилья может списать ежемесячные выплаты по ипотеке из налогооблагаемой базы, если квартира сдается в аренду. Если владелец проживает в принадлежащей ему квартире, ипотечный кредит не засчитывается как статья расходов.

Списание расходов из налогооблагаемой базы предусмотрено для суммы погашения основного долга, но не процентных выплат. При аннуитетном платеже, когда выплата самого кредита постепенно уменьшается, и увеличивается выплата процентов, выгода от списания налогов со временем продолжает действовать, но становится менее ощутимой.

Куликова

Евгения Куликова

Генеральный директор и эксперт агентства недвижимости INTECO Real Estate

«Собственники жилья в Германии стараются по самому максимуму амортизировать расходы и снизить налогообложение, находя малоизвестные легальные пути, которые допустимы Налоговой службой. Так, владелец, проживающий в собственной квартире или доме, может сдавать комнату или часть дома в аренду и списывать ипотеку на ту часть жилой площади, которая сдается в аренду. Если какая-то из комнат используется в качестве домашнего офиса –это также дает возможность списания расходов по ипотеке на эту часть квартиры.

Если жилье было приобретено в качестве второго места жительства с целью – проживать поблизости работы – ипотечные выплаты также акцептируются в качестве статьи расходов».

Страхование жилой недвижимости

Оформлять страховку на квартиру или доходный дом в Германии не является обязательным, но на практике применяется очень часто среди жителей Германии, так как это может избавить в будущем от высоких затрат в непредвиденных случаях. Как правило, страховку оформляет сам арендатор по своей инициативе, так как именно он пользуется арендным жильем и через его деятельность могут произойти неприятности (затопление соседей итд). Размер страховых выплат в месяц составляет в среднем 100-200 Евро за квартиру.

Если планируется приобретать жилье в ипотеку, банк может сделать условием, как дополнительную гарантию – застраховать квартиру. Однако это не является обязательным и применяется в каждом индивидуальном случае по-разному.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи в Германии имеют название Хаусгельд (Hausgeld), дословно «деньги для дома» и включают в себя оплату горячего и холодного водоснабжения, отопление, услуги домоуправления, вывоз мусора, уборку здания и прилегающей территории, отчислений в накопительный фонд дома.

Если собственник сам проживает в квартире, то все платежи оплачивает лично. В арендной квартире, арендодатель перелагает 2/3 платежей Хаусгельд (Hausgeld) на арендатора. На 1/3 платежей, которые оплачивает владелец жилья приходятся оплата домоуправления, отчисления в накопительный фонд дома и кассу для небольших текущих работ. Накопительный фонд предусмотрен для капитального ремонта, а размер взносов обговаривается на ежегодном собрании собственников (Eigentümersversammlung).

При приобретении квартир вторичного фонда очень важно ознакомиться с протоколами собрания жильцов (Protokolle der Eigentümerversammlung) хозяйственным планом (Wirtschaftsplan), в которых говорится о планируемых ремонтах дома, проделанных ремонтах и сумме ежегодных отчислений в кассу дома.

Налоги в Германии. Главные положения:

  • равенство в правах между иностранцами и гражданами перед Налоговой службой

В Германии действует справедливая система, по которой нет различий, является ли собственник гражданином Германии или иностранным инвестором. Перед законом все обладают равными правами и обязанностями, и на иностранных владельцев не налагают дополнительных пошлин и не применяют повышенные налоги.

  • соглашение об избежание двойного налогообложения между ФРГ и РФ

Резиденты РФ, владеющие недвижимостью и оплачивающие налоги за нее в Германии, уже не подлежать оплате налогов в России благодаря действующему соглашению об избежание двойного налогообложения.

  • начисление налогов на любой вид недвижимости

Оплате налогов в Германии подлежит любая недвижимость, где проживает сам собственник, а также доходные квартиры и дома, независимо от размера дохода с аренды.

  • списание расходов

Любые расходы на недвижимость (поездки для посещения недвижимости, амортизационные отчисления), выплаты по ипотеке списываются из налогооблагаемой базы. Для того, чтобы Налоговая служба могла учесть все ежегодные затраты владельца в годовой налоговой отчетности, заполняются соответствующие формуляры.

Задать вопрос по статье

Поиск недвижимости

  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-6
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-5
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-4
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-3
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-2
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-1