loading...

+49 163 4145 195

|

contact@inteco-real-estate.com

INTECO Real Estate, Schaperstr. 14, 10719 Berlin, Germany

Покупка многоквартирного дома в Германии: выгодная инвестиция в жилой сектор

INTECO Real Estate > Информация > Инвестиции > Покупка многоквартирного дома в Германии: выгодная инвестиция в жилой сектор
Покупка многоквартирного дома в Германии: выгодная инвестиция в жилой сектор
Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": почему покупка многоквартирного дома в Германии - это выгодная инвестиция в жилой сектор

Многоквартирный дом (нем. Mehrfamilienhaus, сокр. MFH) представляет собой жилое здание, которое состоит из нескольких квартир, предназначенных для сдачи в аренду.

По статистике 31 % всего Жилого Фонда Германии приходится, именно, на такие строения. Заполняемость арендного жилья в крупных городах, как правило, составляет 100%, так как больше половины жителей Германии проживают в одной квартире от двух до десяти лет.

Для защиты прав между владельцем и арендаторами заключаются арендные договора «Mietverträge», где указаны стоимость аренды, права, а также ответственности сторон. Для удобства, владелец поручает управление недвижимостью специализированной управляющей компании, которая предоставляет полную отчетность по управлению. Таким образом, владение данным видом доходной недвижимости представляет собой идеальную пассивную инвестицию и очень привлекательно для иностранных инвесторов, которые располагают бюджетом около 2,5 млн -6 млн. Евро. Можно рассчитывать на годовую прибыль около 2,5-5 %. При этом следует учитывать перспективность города, а также популярность локации. Главный выигрыш инвестора – выгодная перепродажа целого объекта или отдельных квартир через несколько лет.

Куликова

Евгения Куликова

Генеральный директор и эксперт агентства недвижимости INTECO Real Estate

«У многих доходных домов есть оформленная «Декларация о Разделении» («Teilungserklärung»), которая дает возможность перепродать один объект целиком или по частям. Продать отдельные квартир намного проще, чем целый дом. Выгода при этом значительно выше, в 1,5-2 раза! Если «Teilungserklärung» еще не оформлено, то придется оплачивать услуги нотариуса и оценщика, около 20.000 Евро, если будущий владелец захочет продать недвижимость по частям.»

Мы советуем приобретать доходные дома в крупных городах, таких как Мюнхен, Дюссельдорф, Берлин, Лейпциг, Дрезден, Кельн.

Коэффициент прибыли / Доходность объекта

Важным ключевым показателем при покупке является коэффициент прибыли. Он отражает отношение покупной стоимости к чистой арендной плате, которая может быть достигнута (стоимость / годовая аренда нетто = доходность).

Развитие коэффициента прибыли при покупке многоквартирных домов в четырех крупнейших городах Германии

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Развитие коэффициента прибыли при покупке многоквартирных домов в четырех крупнейших городах Германии

Самый высокий коэффициент показывает Мюнхен, самый высокий рост наблюдается в Берлине. Показатель покупной стоимости на территории Мюнхена составил 40 по итогам 2017 года, выросший на 54 % за пять лет. В Берлине этот показатель составлял 29, увеличившись на 63 %. За пять лет расценки на жилые дома Франкфурта поднялись на 43 %, 26 раз превысив годовую арендную плату. Средняя стоимость жилья Кельна была в 21 раз выше годовой аренды.

Берлин является самым привлекательным городом для инвестиций. Спрос на недвижимость здесь превышает предложение, а расценки остаются доступными, по сравнению с другими европейскими столицами.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Берлин - многоквартирные дома без коммерческих площадей

По словам управляющего директора агентства Иммоферкауф24 Нильса Якобсона, «капитал по-прежнему инвестируется. Недвижимость с хорошим месторасположением обещает надежность, а процентные ставки все еще низки. Конечно, инвесторы также полагаются на ценовой рост, который продолжает увеличиваться, чтобы иметь возможность перепродавать дороже, или на арендную плату, которая может быть значительно увеличена, чтобы повысить доходность.»

Более дешевый показатель прибыли может быть достигнут, когда недвижимость еще не очень дорогая. Такая тенденция наблюдается в Дрездене, Лейпциге и других городах с высоким потенциалом.

В пригороде мегаполисов есть возможность получить некоторые сделки даже от 700. 000 Евро, но структурная слабость, перемещение или демографические изменения сельской местности могут привести к переизбытку жилья, упадку спроса или снижению арендной платы. К тому же, периферийные районы почти не имеют потенциала для повышения стоимости в будущем, а значит, не являются привлекательными.

Для инвестиций в жилой сектор мы предлагаем рассмотреть инвесторам портфолио из нескольких квартир с разным месторасположением или покупку одного многоквартирного дома.

Преимущества инвестиций в доходные дома:

  1. Экономия времени и усилий

Преимущество с точки зрения инвесторов — это прежде всего усилия, сэкономленные при поиске и обработке покупки. Если многоквартирный дом состоит, например, из десяти квартир с общей стоимостью приобретения 3 млн. Евро, необходимо выполнить один поиск и осуществить покупку один раз. Затрачиваемое время и усилия будут значительно больше для десяти отдельных квартир в разных местах, стоимостью каждая 500.000 Евро.

  1. Экономия в денежном эквиваленте

Другое преимущество — цена за квадратный метр у доходного дома значительно ниже, чем при покупке отдельных квартир, а значит, за те же деньги можно купить больше жилой площади.

  1. Распределение рисков

Доход с аренды идет с нескольких арендаторов. Если одна жилая площадь освобождается, то потеря арендной платы, пока не заселится новая семья, компенсируется доходом с других квартир. При владении одной единицей недвижимости, отказ от аренды, особенно, если финансирование предоставляется третьей стороной, может привести к серьезным проблемам.

Во сколько обойдется покупка?

Данный вопрос зависит от главных параметров и от того, планирует ли инвестор строить самостоятельно, покупает новый дом от застройщика или приобретает уже готовый, хорошо введенный объект с арендаторами. В среднем, сумма инвестиции составляет 2,5 — 5 млн. Евро.

Какие факторы обычно определяют стоимость?

Стоит учитывать ряд факторов:

  • Тип / размер строения
  • Строительство / оборудование
  • Расположение / окрестности
  • Максимально достижимая арендная аренда
  • Услуги строительной фирмы

Различия в стоимости, которые могут быть вызваны этими факторами, значительны, от 500.000 до 1-2 млн. Евро.

Как влияет получаемая прибыль объекта на формирование ценового предложения?

Если объект уже построен и заселен арендаторами, достигаемая доходность часто является отправной точкой. Несколько лет назад, в качестве ценового критерия обычно использовалось значение 10 — 12 годовых арендных ставок — сегодня данный показатель может варьироваться от более 20 годовых до почти 30 годовых, особенно с выгодным и перспективным расположением.

На что стоит обратить внимание при строительстве или покупке многоквартирного дома?

  1. Всегда важно, чтобы рентабельность была как можно более оптимальной — это главный критерий.
  1. Второй важный критерий — это минимально возможные последующие расходы. Все остальное должно быть подчинено этим двум критериям. Хороший архитектор, который знаком со строительством многоквартирных домов, может быть очень полезным в обоих случаях.

Задать вопрос по статье

Поиск недвижимости

  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-6
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-5
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-4
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-3
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-2
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-1