loading...

+49 163 4145 195

|

contact@inteco-real-estate.com

INTECO Real Estate, Schaperstr. 14, 10719 Berlin, Germany

Купить отель в Германии: отчет гостиничного рынка за 2018 год

INTECO Real Estate > Информация > Рынок и цены > Купить отель в Германии: отчет гостиничного рынка за 2018 год
Купить отель в Германии: отчет гостиничного рынка за 2018 год
Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Купить отель в Германии: отчет гостиничного рынка за 2018 год

Благодаря возросшей инвестиционной привлекательности, все больше частных, а также институциональных покупателей хотят купить отель в Германии как капиталовложение.

Ранее, такие объекты были частью инвестиционных портфелей или рассматривались, как альтернативные инвестиции офисным зданиям. Сейчас отели зарекомендовали себя как независимый класс активов. Благодаря обширным контактам, компания INTECO Real Estate предлагает своим клиентам эксклюзивные, выгодные гостиничные предложения, не представленные в открытом доступе.

Развитие общего рынка недвижимости ежегодно анализируется Советом по недвижимости в рамках ежегодного весеннего отчета, который представляется Федеральному Правительству.

Обзор гостиничного сектора 2018 года:

  1. Высокий покупательский спрос, дефицит предложений

За 2018 год объем сделок составил почти 4 млд. Евро. Вопреки росту цен, спрос на покупку отелей очень высок, но предложения, по-прежнему, остаются эксклюзивными и представлены ограниченным количеством. Были зарегистрировано только несколько крупных портфельных сделок объемом 100 млн. Евро: продажа Maritim Hotel / Кельн, Hilton Hotel / Берлин, Leonardo Loyal Hotel / Мюнхен и Hotel Kempinski Bristol / Берлин.

Большое оживления отмечает сегмент брендовых отелей эконом-класса (Ibis, Prizotel, B & B), которые за суммы менее 25 млн. Евро приобрели новых владельцев. Из-за ограниченного выбора увеличилась доля форвардных сделок около 20% продаж 2018 года. Инвесторы особенно часто приобретали недвижимость на территориях городов класса В, С (Киль, Любек, Эссен, Оберхаузен, Эшборн, Фрайбург, Ганновер, Дармштадт).

  1. Максимальная рентабельность около 4 %

Из-за роста цен, несколько снизились показатели доходности. Максимальная отметка теперь составляет менее 5% во всех городах класса А, показатель Мюнхена — 3,75%, даже ниже порога 4 %. Второе место занимает Гамбург — 4,0%, затем следуют Франкфурт — 4,1%, Штутгарт — 4,15%, Кельн и Дюссельдорф — 4,5%. Рентабельность Берлина остается самой привлекательной — 4,75%.

  1. Благоприятный климат для инвестиции: нехватка номеров

Мюнхен, Берлин, Фрайбург или Мангейм характеризуются высокой плотностью размещения. Однако, согласно прогнозам прошлых лет, энергично развивается строительство новых отелей. Рост спроса порождает необходимость большего количества отелей. Только города А показывают дефицит 40 000 дополнительных номеров, из них 37,5% по Берлину, около 18% по Мюнхену.

Объем проектирования новых гостиниц только семи немецких городов составил около 1,2 млн. м². Для обеспечения упорядоченного городского развития создаются новые концепции «Планы требований к гостиничным комплексам», а также «Концепции размещения». Отдельные проекты проверяются на рыночную совместимость, подобной оценке взаимного воздействия. До сих пор было показано, что новые проекты хорошо интегрированы, не вызывая эффектов смещения.

Дефицит номерного фонда и кроватей. Исследование городов класса А до 2021 г

Количество ночевок Количество кроватей Эквивалент номерного фонда
2018 CAGR 2021 2018 Дефицит Разница
Берлин 32.636.488 6,3 % 39.165.727 149.933 179.929 +29.996 +14.998
Мюнхен 17.220.00 5,7 % 20.363.826 80.005 94.611 +14.606 +7.303
Гамбург 14.489.692 6,5 % 17.496.983 67.966 82.072 + 14.106 +7.053
Франкфурт 10.253.972 6,6 % 12.409.403 54.949 66.500 +11.551 +5.775
Коельн 6.270.890 3,8 % 7.018.153 32.453 36.320 +3.867 +1.934
Дюссельдорф 4.958.661 4,0 % 5.572.608 27.967 31.430 +3.463 +1.731
Штуттгарт 3.900.653 3,6 % 4.338.470 20.746 23.075 +2.329 +1.164
Общее число 89.730.356 106.365.170 434.019 513.936 +79.917 +39.959

CAGR (Compound Annual Growth Rate) — cоставной годовой темп роста

Источник: Государственные статистические управления, RIWIS-база данных bulwiengesa AG

  1. Туристический спрос достиг рекордных показателей

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Развитие туристического спроса в Германии, индекс 2008-2018 год

За 10 лет номерной фонд индустрии прибавил 11,2%, а количество зарегистрированных ночевок увеличилось до 34,4%. За период январь по октябрь занятость одного номера возросла с 37,8% до 46,3%. Количество заселений увеличилось за 2018 год + 3,8% до приблизительно 185,1 млн, количество ночевок + 3,9% до приблизительно 477,6 млн.

Можно однозначно сказать, что гостиничная сфера в Германии не склонна к скачкообразным или стремительным изменениям. Главное явление — это медленный, но стабильный рост по всем показателям примерно около 3 %.

  1. Доступные цены отелей: дополнительный импульс туристического потока

Снять номер в Германии остается очень доступным по международным стандартам, что является привлекательным фактором для поездок туристов. Как сообщает Hotelverband Deutschland e.V (IHA), занятость номерного фонда за первое полугодие 2018 показала прирост + 0,2% до 69,5%. Средняя цена номера выросла + 1% до 94 Евро. Таким образом, «средняя доходность за комнату» —  Revenue Per Available Room (RevPAR) 2018 года составила 65 Евро, + 1,2%.

Причина небольшого, но стабильного роста цен объясняется ценовой чувствительностью потребителей из-за высокого внутреннего спроса.

Самый дорогой город остается, по-прежнему, Мюнхен — 113 Евро, причем этот уровень еще сильно отличается от других популярных европейских направлений: В Цюрихе, Лондоне, Копенгагене, Осло, Амстердаме, Париже туристы платят от 140 до 177 Евро за ночь.

Согласно опубликованному Hotel-Valution-Index (HVS) Лондона по люксовому сегменту, из 33 городов Мюнхен занял 10-е место (307.200 Евро за номер), удерживая позицию 2017 года. Гамбург — 15 место против 16 2017 г, позиция Франкфурта осталась прежней — 17 место, а Берлин улучшил результат, поднявшись до 19-го места (218.900 Евро за номер).

  1. Частные владельцы прочно удерживают свои позиции

Немецкая гостиничная индустрия демонстрирует серьезные структурные изменения. Частные операторы уверенно держат лидерство, но допускают сильное присутствие брендов. Сеть гостиничного бизнеса постепенно расширяется в Германии. Сетевые отели занимают 54,3 % номерного фонда, только 20,6% по количеству зданий (Данные Hotelverband Deutschland e.V (IHA)).

Таким образом, индивидуальное предпринимательство ярко представлено в управлении отелями, не сильно подвергаясь влиянию крупных сетевых поставщиков.

  1. Гостиничные бренды стремятся в Германию

Медленный рост цен, сдерживаемый внутренним спросом, никак не затрагивает интерес крупных и международных сетей — расширить свое присутствие в Германии. Некоторые гостиничные сети, как, например, южноамериканский бренд Selina, еще не могут пробиться на немецкий рынок.

Судя по всему, многие поставщики остаются довольными своими доходами. Показатели продаж известных компаний свидетельствуют о стабильной рыночной ситуации. 200 самых популярных отелей с 67.000 гостиничными номерами по данным Allgemeine Hotel- und Gastronomie-Zeitung 2017 достигнут роста продаж около + 2,3%. Средний годовой оборот одной компании составил при этом 19,5 млн Евро.

  1. Новые тенденции: индивидуализация — удовлетворение современных потребностей

Будущее несет с собой новые изменения. Важно не отставать от современных тенденций, чтобы не потерять связь с рынком. Последний тренд современного общества – это индивидуализация. Операторы стремятся идти в ногу со временем, чтобы открыть новые целевые группы, а также генерировать постоянных клиентов. Из данного явления возникли такие life-style бренды как moxy (Marriott), Ninetynine (Centro), Nhow (NH), NYX (Leonardo) или me and all (Lindner). О том, что запущенный процесс не является мимолетным явлением свидетельствует тот факт, что только Marriott уже владеет 29 брендами. Такая традиционная компания как Hilton хочет утвердить позиции сетью бутиков-отелей под маркой Motto by Hilton. Национальные операторы, как бременская гостиничная группа Atlantik, создав сеть Uniq, стараются не отставать от международных поставщиков.

  1. Новые тенденции: расширение гостиничного сервиса

Индивидуализация подразумевает расширение спектра услуг, например, предлагая гостям коворкинг, коливинг и кокукинг. Такой концепции следует Althoff Hotel Group и их Кельнский комплекс «Urban Loft». Гамбургская марка Ruby предлагает своим гостям коворкинг около гостиничного размещения. Берлинский стартап Rent24 дополняет коворкинг — локации бутик-хостелами.

  1. Новые тенденции: возросший спрос на апарт-отели

Еще одной сложившейся тенденцией является концепция длительного пребывания, ориентированная на сотрудников крупных международных корпорации, которые нуждаются оборудованным жильем на ограниченный, но длительный период времени. По данным Apartmentservice, к 2020 году планируются создать 14 000 квартир с обслуживанием, что соответствует приросту около +42%.

Наравне с узнаваемыми операторами (Ipartment, Derag, Citadines, Smartments, Adagio, Adina, Apartment Residenz) нишу стараются занять новые участники, уже известная в гостиничном секторе SV Group с концепцией длительного проживания Stay Kooook или сети иностранных операторов, таких как Saco (Великобритания), Staycity (Ирландия). Предложение дополняется небольшими поставщиками Happy Pigeons, Medici Living.

  1. Туристический рынок Германии

Информация о целевой аудитории позволит составить мнение об уровне стабильности гостиничной индустрии.

Одним из главных факторов успеха в туризме является высокий внутренний спрос, который демонстрирует Германия. Доля ночевок местных гостей значительно выше, чем показатели других европейских странах. Развитие туризма проявляет себя стабильным в условиях кризисов и любых колебаний на европейском или международном рынках.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Доля ночевок внутренних и иностранных туристов: Германия и другие европейские страны

Немцы любят проводить отпуск в своей стране. Некоторые туристические зоны достигают предела вместимости на пике сезона. Это было особенно заметно на курортных зонах Северного и Балтийского морях, когда количество ночевок выросло почти на 20% с 2017 по 2018 год из-за очень жаркого лета 2018 г.

Поскольку количество гостей немецких городов ежегодно растет, спрос объясняется не только количеством солнечных дней, но повышенным качеством туристической инфраструктуры, которая была чрезвычайно модернизирована во многих местах и продолжает расширятся за счет средств из Европейского фонда, от Федерального правительства и местных коммун, которые реализуют концепции туризма, инфраструктурные объекты, маркетинговые мероприятия.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Распределение ночевок по городам

Иностранным гостям особенно интересны города с богатым культурным наследием. Почти треть ночевок в Германии приходится на средние и крупные города с населением более 100.000 жителей, две трети ночевок зарегистрировано в 14 городах Германии с более чем 500.000 жителей.

Показатели были особенно высоки в Берлине (ок. 32,6 млн.ночевок) и Мюнхене (17,2 млн. ночевок). Оба города отличаются большим туристическим спросом, сравнимым только с европейскими столицами, такими как Вена, Мадрид или Прага.

Крупные события, выставки, фестивали, карнавалы, создают большие туристические потоки, которые обычно сосредоточены на очень сжатые временные окна. Так, Германия принимает две трети мировых ведущих выставок, но при этом критики не видят опасности переизбытка туристов. От условий как в Париже, Лиссабоне, Венеции или Пальма (Майорка), где интенсивность туризма достигает более 20.000 ночевок на 1.000 жителей, Франкфурт-на-Майне и Мюнхен имеют значения около 13.700 и 11.800 ночевок. Интенсивность туризма Берлина составляет показатель 9 030.

Задать вопрос по статье

Поиск недвижимости

  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-6
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-5
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-4
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-3
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-2
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-1