loading...

+49 163 4145 195

|

contact@inteco-real-estate.com

INTECO Real Estate, Schaperstr. 14, 10719 Berlin, Germany

Купить коммерческую недвижимость в Германии: все этапы по оформлению сделки

INTECO Real Estate > Информация > Инвестиции > Купить коммерческую недвижимость в Германии: все этапы по оформлению сделки
Купить коммерческую недвижимость в Германии: все этапы по оформлению сделки
Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Как купить коммерческую недвижимость в Германии - все этапы от поиска до оформления сделки

Поиск привлекательных коммерческих объектов в Германии может занять от одного до двух — трех месяцев. Как правило, объекты коммерции не публикуются в открытом доступе, а находятся в закрытом каталоге агентства недвижимости, поэтому всегда стоит написать запрос напрямую, чтобы получить индивидуальное предложение.

Компания INTECO Real Estate специализируется на продаже отелей, торговых центров, офисных зданий, супермаркетов, доходных домов и может предложить своим клиентам индивидуальную подборку выгодных вариантов.

Стоит учитывать, что приобретение доходной недвижимости всегда включает дополнительные затраты: около 10 — 12 % от покупной стоимости (маклерская комиссия 3,57 — 7,14%, налог 3,5 — 6,5%, услуги нотариуса 1,5%, регистрация нового владельца 0,5%).

Как проходит поиск и покупка коммерческой недвижимости:

  1. Формирование параметров поиска

Покупатель определяет тип коммерческой инвестиции, которая его интересует, рамки бюджета, необходимость привлечения банковского финансирования или наличие собственного капитала, выбор типа сделки, доходность, требования к локации, срок арендного договора, арендатора. Все критерии обговариваются со специалистом INTECO Real Estate.

  1. Подбор объектов

На следующем этапе, эксперт подбирает варианты, которые соответствуют критериям поиска, а также предоставляет клиенту краткую информацию о них. Лучше остановить внимание на 2-3 предложениях, которые вызвали максимальный интерес.

  1. Подтверждение капитала

Чтобы получить больше информации о заинтересовавших объектах, покупателю необходимо подтвердить свою платежеспособность. Достаточно предоставить выписку с банковского счета о наличии соответствующего бюджета, нет необходимости открывать счет в немецком банке.

  1. Получение детальной информации

Чтобы сохранить высокую конфиденциальность коммерческих предложений, подробная информация предоставляется после заполнения «Соглашения о неразглашении информации» NDA c указанием полных контактных данных потенциального покупателя (имя, фамилия, электронный адрес, адрес проживания). NDA предусматривает неразглашение о переговорах, их результатах, конфиденциальное обращение со всеми документами, которые будут предоставлены для детального рассмотрения. Агентство недвижимости обязуется соблюдать конфиденциальность данных клиента. После заполнения NDA покупатель получает экспозе с полной информацией: месторасположение, коммерческая площадь, площадь земельного участка, сроках, условиях арендного договора (стоимость аренды, опции продления), указание сведений об арендаторе.

  1. Маклерская комиссия

В Германии не требуется подписание маклерского договора. Получение экспозе с подробным описанием, а также принятие «Общих условий и политики отмены» агентства недвижимости является подтверждением деятельности маклера. В случае успешной сделки, это обязывает покупателя оплатить маклерскую комиссию.

Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": Как купить коммерческую недвижимость в Германии

  1. Тип сделки

Крупные объекты коммерции предложены на рынке недвижимости как Asset Deal (покупка самого объекта) или Share Deal (приобретение владеющей компании).

При Share Deal не нужно оплачивать налог («Grunderwerbsteuer»), а значит можно сэкономить на дополнительных расходах 3,5-6,5 %.

При Asset Deal, если покупная стоимость превышает 1 млн. Евро, как правило, сделка оформляется на юридическую компанию ГмбХ, которую открывает сам покупатель.

Существенное отличие двух видов сделок заключается в следующем: Share Deal подразумевает, что объект уже оформлен на юридическую компанию ГмбХ, при Asset Deal он будет оформляться на ГмбХ самим покупателем. Открыть юридическую компанию в Германии займет от нескольких недель до 2-3 месяцев.

  1. Осмотр недвижимости

Следующий важный этап – посещение объекта покупателем в сопровождении маклера.

  1. Резервация объекта

Если объект полностью отвечает требованиям заказчика, через агентство недвижимости покупатель запрашивает документы у продавца: действующий договор аренды с арендатором, хозяйственный план о модернизации здания за последние несколько лет, выписку из Поземельной книги, в которой указаны все задолженности, если такие имеются.

Очень часто происходят случаи, когда продавец нанимает специалистов для проведения аудиторской проверки, оплачивает их услуги, а другой инвестор сделал резервацию.

На время проверки всей документации, которая может занять несколько недель, стоит поставить резервацию, чтобы недвижимость на определенный срок, около 4 недель, не предлагалась другим покупателям.

  1. Due Diligence (DD)

Термин «Due Diligence» обозначает аудиторскую проверку. DD часто употребляется в сфере недвижимости для оценки объектов стоимостью от 5 млн. Евро. Во время аудита документация объекта и владеющей компании подробно изучаются специалистами, с целью выявления потенциальных возможностей и рисков:

Due Diligence Виды экспертизы Описание Примерная стоимость
Tax Due Diligence Финансовая & налоговая экспертиза налоговый консультант изучает финансовое положение объекта и владеющей компании, отсутствие задолженностей по налогам, поступление входящих и исходящих платежей на банковский счет, высчитывает реальную налоговую нагрузку 2.500 – 5.000 Евро
Financial & Legal Due Diligence Юридическая экспертиза адвокат проверяет арендный договор, другие важные документы компании на отсутствие спорных моментов, отсутствие задолженностей или обременений От 2.500 до 5.000 Евро
Technical Due Diligence Техническая экспертиза оценщик устанавливает реальные затраты на содержание, определяет состояние строения, необходимость проведения или отсутствие ремонтных работ, определяет стоимость недвижимости От 5.000 Евро
Market Due Diligence Коммерческая экспертиза В рамках коммерческой экспертизы недвижимости проводится экспертная оценка местности и ее развития, привлекательность объекта, спроса и потенциального роста цен 2.500 — 5.000 Евро

Если речь идет о покупке небольшого коммерческого объекта, такого как супермаркет или доходный дом, инвесторы, как правило, не поручают обширную экспертизу, а ограничиваются самостоятельным изучением арендного договора и других бумаг, переведенных заверенным переводчиком. В случае необходимости обращаются за консультацией к юристу.

  1. Оформление банковского кредита

Если покупка требует дополнительного финансирования, лучше заняться решением этого вопроса во время проведения аудиторской проверки. При подаче заявления немецкие банки рассматривают такие параметры, как сумма собственного капитала заемщика на покупку, состояние объекта, месторасположение и его доходность. Есть возможность получить кредит под 1,5 — 3,5 % годовых. Сроки рассмотрения обращения в банк могут занять 2-3 недели.

  1. Подписание LOI (Letter of intent)

Когда покупатель принимает решение о покупке, это намерение формулируется письменно в виде LOI (письмо о намерении) с указанием объекта, его адреса, стоимости и контактных данных покупателя. Если продавец согласен с заключением сделки и у покупателя есть необходимая сумма собственного капитала или одобренный банковский кредит, то можно приступать к нотариальному оформлению.

  1. Внесение оплаты и подписание договора купли-продажи

При сделках с крупной коммерческой недвижимостью, нотариус открывает специальный трастовый счет, на который оплачивается полная сумма покупки (стоимость объекта + дополнительные расходы). Как только денежные средства зачислены, согласовывается встреча сторон для подписания договора купли-продажи у нотариуса.

Далее нотариус переводит денежные средства с трастового счета соответствующим получателям (продавцу, оплата налога на покупку налоговой службе, оплата маклерской комиссии, государственная пошлина за регистрацию) и предварительно вносит пометку в Поземельную книгу («Auflassungsvormerkung»).

  1. Регистрация нового владельца в Поземельной книге

После уплаты обязательного налога на покупку, нотариус окончательно регистрирует покупателя как нового владельца. Примерно через 1-2 недели приходит официальная выписка из Поземельной книги («Grundbuchauszug»), подтверждающая нового владельца недвижимости.

  1. Акт приема-сдачи объекта

Завершающим этапом в коммерческой сделке является передача объекта новому владельцу с составлением протокола, где указываются подробный перечень инвентаря, список переданных документов и совершается обход и осмотр недвижимости для перехода собственности. Акт протокола составляется в двух экземплярах.

Задать вопрос по статье

Поиск недвижимости

  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-6
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-5
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-4
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-3
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-2
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-1