loading...

+49 163 4145 195

|

contact@inteco-real-estate.com

INTECO Real Estate, Schaperstr. 14, 10719 Berlin, Germany

Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции в 2019 году. Часть II.

INTECO Real Estate > Информация > Рынок и цены > Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции в 2019 году. Часть II.
Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции в 2019 году. Часть II.
INTECO Real Estate: Доходность и тенденции развития коммерческой недвижимости в Германии в 2019 году. Часть II.

Купить коммерческую недвижимость в Германии – об этом задумываются многие инвесторы, когда задаются вопросом, в какую европейскую страну вложить свои инвестиции.

Куликова

Евгения Куликова

Генеральный директор и эксперт агентства недвижимости INTECO Real Estate

«На сегодняшний день доход от коммерческих объектов в Германии составляет 5-6 %, коммерческие предложения с более высокими рисками могут предложить до 9-10 %. Мы наблюдаем стабильное смещение инвестиционного спроса – большую популярность приобрели логистические объекты, современные склады и производственные объекты. Доходность шоппинг-центров снизилась до 4 %. Многоквартирные дома привлекают существенными преимуществами – стабильным спросом на арендное жилье и ежегодным приростом стоимости около 10 %».

  1. Логистические центры

Производственные объекты и логистическая недвижимость
Тип недвижимости Производственные объекты, Складская недвижимость Недвижимость в бизнес-промышленной зоне
Площадь объекта 10.000 м2 10.000 м2 12.000 м2
Доходность (нетто) 5,4 % 4,8 % 6,0 %

 

Неарендованная площадь 2.500 м2 2.500 м2 1.000 м2
Размер арендной платы на момент покупки 5,15 Евро/ м2 4,30 Евро/ м2 9,40 Евро/ м2

 

Срок арендного договора 5 лет 3 года 2 года

На сегодняшний день наблюдается высокая потребительская активность покупки товаров через онлайн-магазины. Данная тенденция не осталась незамеченной среди инвесторов, а только подогрела инвестиционный спрос на склады и логистические центры, что оказало существенное влияние на рентабельность логистической недвижимости.

Если 2015 г. доходность была близка к 5%, то показатель 2018 года опустился ниже отметки 4% со значением 3,91%. По мере роста спроса логистических площадей, а также ограниченного числа бизнес-промышленных зон, нельзя предположить увеличение доходности.

Небольшие склады по-прежнему очень востребованы. Они являются единственным сегментом коммерческой недвижимости с доходностью 4,26%. Для инвесторов, которые ищут инвестиционные возможности выше 5%, можно рассмотреть производственную недвижимость, офисные рынки и бизнес-парки.

Немецкий рынок логистики разделен на 28 регионов с четким различием по арендной плате и уровню доходности. Мюнхен оказался самым дорогим местом с годовым доходом 4%, далее следуют Берлин, Гамбург и район Рейн-Майн.

Тот факт, что рынок логистики постоянно растет, наглядно отображает увеличение занимаемой площади.

Производство и коммерческие площади в бизнес-парках как источник дохода

Бизнес-промышленные парки и производственные объекты даже не с полным заполнением арендаторами или краткосрочными договорами аренды приносят прибыль около 10,5% IRR. Управление такими объектами поручают специальным управляющим компаниям с соответствующими отраслевыми, техническими знаниями. Со складской недвижимостью, сложность задачи управления является менее выраженный. Здесь достижимо до 8,1% рентабельности.

  1. Торговая недвижимость

Шоппинг-центр
Тип объекта Вторичная недвижимость, 3 этажа
Площадь объекта 48.000 кв.м/ 75 магазинов
Начальная годовая доходность (нетто) 5,0 %
Арендная плата 10,00-60,00 Евро/ м2
Аренда коммерч.площади (-1 этаж) 15,30 Евро/ м2
Аренда коммерч.площади (0 этаж) 23,30 Евро/ м2
Аренда коммерч.площади (1 этаж) 19,40 Евро/ м2

Торговые объекты наряду с офисной недвижимостью по итогам 2018 года по-прежнему представляли второй сильнейший сегмент на немецком инвестиционном рынке. Тенденция к снижению трансакций связана с нехваткой предложений, а также ростом неопределенности за будущее розничной торговли. Оборот c онлайн-продаж смог поставить новый годовой рекорд 68,1 млрд Евро, что соответствует + 9,5%. Продажи розничной торговли выросло только на 1,7%. Однако доля дистанционных продаж различается: сегмент моды — 27,7%, электроники / технологии — 31,0%, пищевой сектор с самой низкой долей — 1,2%. Если средний доход для небольших торговых центров и шоппинг-моллов составлял десять лет назад ок. 6,5%-5,5 %, то сейчас доходность — около 4%.

Однако, торговые объекты продолжают оставаться необходимыми в долгосрочной перспективе и пользуются потребительским спросом. Перед покупкой инвесторам важно проанализировать насколько увеличение онлайн-продаж отразилось на конкретном торговом центре, а также изучить возможное альтернативное использования.

Небольшой шоппинг-центр с несколькими магазинами
Тип объекта Вторичная недвижимость
Площадь объекта 25.000 кв.м торговой площади
Начальная годовая доходность (нетто) 4,3 %
Арендная плата, строительный магазин 8,00 Евро/ м2
Арендная плата магазина электроприборов 10,00 Евро/ м2
Арендная плата магазина текстиля 23,30 Евро/ м2
Аренда коммерч.площади (1 этаж) 19,40 Евро/ м2
  1. Жилая недвижимость: доходные дома

Жилая недвижимость: Многоквартирный доходный дом, вторичный фонд
Параметры Города А Города В Университетские города
Жилая площадь объекта 4.000 м2 4.000 м2 4.000 м2
Количество квартир 55 квартир 55 квартир 55 квартир

 

Доходность (нетто) 2,5 % 3,3 % 3,4 %

 

Аренда на момент покупки 13,10 Евро/ м2 8,90 Евро/ м2 9,00 Евро/ м2

 

По сравнению с арендным рынком, стоимость квартир вторичного фонда проявляет больше динамики, демонстрируя годовой прирост: + 10% (города А), 7% (города В). Цены на квартиры по Берлину, Гамбургу, Франкфурту, Мюнхену почти удвоились. Рейтинг здесь возглавляет баварская столица, цены которой даже утроились за последние годы. Пока в Берлине 2013-2017 гг. было построено 49.135 квартир, количество домохозяйств выросло до 123.720. Во Франкфурте коэффициент (увеличение квартир по сравнению с ростом домашних хозяйств) около 1:1,7 по Мюнхену соотношение равняется 1: 1,4. Количество разрешений на строительство предполагает, что обозримое будущее не предложит разрешение ситуации. Спрос на многоквартирные дома растет. Прежде всего, это очень привлекательный сегмент для инвестирования, который имеет высокий спрос на рынке и ряд ценных преимуществ.

Если Вы заинтересованы в приобретении коммерческой недвижимости в Германии, мы будем рады представить Вам актуальные эксклюзивные предложения, свяжитесь с нами любым удобным способом:

  • Вы можете оставить заявку
  • Связаться с нами по телефону +491634145195 (Viber, WhatsApp)
  • Написать нам на электронную почту: contact@inteco-real-estate.com

 

Перейти к статье «Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции развития 2019 года. Часть I».

Задать вопрос по статье

Поиск недвижимости

  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-6
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-5
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-4
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-3
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-2
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-1