loading...

+49 163 4145 195

|

contact@inteco-real-estate.com

INTECO Real Estate, Schaperstr. 14, 10719 Berlin, Germany

Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции развития 2019 года

INTECO Real Estate > Информация > Рынок и цены > Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции развития 2019 года
Купить коммерческую недвижимость в Германии: доходность и тенденции развития 2019 года
INTECO Real Estate: Доходность и тенденции развития коммерческой недвижимости в Германии в 2019 году

Купить коммерческую недвижимость в Германии – данный вид капиталовложения всегда привлекал как частных покупателей, так и институциональных клиентов. Согласно исследованиям, годовая доходность коммерческих объектов по Германии за 2019 год не превысит 5,5 %.

Немецкий рынок привлекает иностранных инвесторов, не высокими арендными доходами, а экономической стабильностью, надежностью при любых мировых кризисах.

График: Институционные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости в Германии

Куликова

Евгения Куликова

Генеральный директор и эксперт агентства недвижимости INTECO Real Estate

«До 2018 года годовая прибыль коммерческой недвижимости составляла около 6-8 %. Сейчас наблюдается дефицит коммерческих предложений при высоком спросе, что приводит к росту покупной стоимости, а также арендных плат. Если Вам предложили покупку выгодного по всем параметрам коммерческого объекта, то не стоит раздумывать слишком долго.
Местные инвесторы реагируют очень быстро на новые предложения. Как правило уже через нескольких дней после выставления объекта на продажу, его могут зарезервировать. Иностранные инвесторы всегда проявляют большой интерес к немецкому рынку, но Германия продолжает оставаться рынком продавцов и местных покупателей.»

Где стоит инвестировать после повышения цен за последние годы? На каком сегменте коммерции лучше остановить свой выбор?

Это главные вопросы, которые интересуют инвесторов, вступающих на немецкий рынок. Привлекательность коммерческой недвижимости очень высока, даже без учета резкого роста цен и, как следствие, снижения годовой доходности, так показатель IRR (внутренней нормы доходности) не превысил 5,5%.

Ежегодные объемы инвестиций увеличились за прошлые годы до уровня выше 50 млд. Евро, была даже превышена отметка 60 млд. Евро за 2018 год, однако, рынок продолжает характеризоваться отсутствием предложений, что не позволит объему транзакций 2019 года достигнуть предыдущий рекордный результат.

  1. Офисная недвижимость

Офисная недвижимость
Города А Города В Города С Города D
Типичная площадь объекта 24.600 кв.м 9.300 кв.м 6.100 кв.м 3.900 кв.м
Доходность (нетто) 3,0 % 4,3 % 4,8 % 6,1 %
Арендная плата 20,60 Евро/кв.м 10,65 Евро/кв.м 9,50 Евро/кв.м 7,60 Евро/кв.м
Срок арендного договора 3 года 3 года 3 года 3 года

Высокая ликвидность и небольшой выбор инвестиционных предложений

Из-за растущего спроса в городах-А (Гамбурге, Берлине, Мюнхене) годовая доходность коммерции снизилась до 3 % нетто, а ожидания к показателям аренды возросли.

Доходность офисных зданий составляет средний показатель 2,56% при максимальном значении до 3,3%. Ожидания на рынках городов-B также остаются умеренными — 3,28%. Рынки C и D с IRR (внутренней нормой доходности) 4,18 — 5,27% продолжают представлять более выгодные альтернативы, но с низкой ликвидностью и высокими рисками.

Из-за отсутствия пустующих офисных помещений и постоянного спроса арендаторов, инвесторы даже готовы принять низкую доходность, продолжая ожидать повышения арендной платы.

График: Развитие годовой доходности (нетто) по городам A, B, C и D

Динамичный рост арендных плат из-за нехватки свободных офисных площадей

2013-2018 гг. цены в Берлине выросли (+50%) иувеличение продолжится в 2019 году. Коммерческие объекты, расположенные на периферии, также получили динамику развития.

Альтернативы для инвесторов

Альтернативой для инвесторов, ориентированных на высокую доходность, могут быть менее крупные рынки городов-B и С, однако, стоит учитывать, что чем меньше рынок, тем меньше он может предложить потенциальных инвестиционных объектов и предложений от покупателей при перепродаже.

Города-D с населением около 100.000 человек могут предложить более 5% доходности, но здесь не стоит ожидать высоких процентов: доходность офисных зданий городов-D, бизнес-промышленных зон и производствах составляет от 5% до 7 %.

Из-за очень хорошего состояния рынка, становится все более сложно, найти подходящие объекты. Сектор офисной недвижимости может предложить годовой доход 9,1%, но с высоким экономическим риском, вплоть до невозможности найти нового арендатора. Диапазон рентабельности такого объекта может достигать от 9,1 % до отрицательного показателя IRR минус 3,4%.

Офисные рынки D-городов с объектами высокого риска обещают до 12,4%. Стоит учитывать, что знание локации и обширная сеть местных контактов является необходимой предпосылкой для инвестиционного успеха. Кроме того, повышенные риски ликвидности – во времена снижения инвестиционной активности, спрос на данные объекты падает.

  1. Гостиничный сектор

Отель
Тип объекта Вторичная недвижимость
Площадь объекта 2.600-9.000 кв.м
Начальная годовая доходность (нетто) 3,6 %
Договор аренды/отель эконом-класса 200-450 Евро/комната/месяц
Договор аренды/отель 3+ звезд 400-600 Евро/комната/месяц
Договор аренды/отель 4 звезд 600-1.000 Евро/комната/месяц
Срок арендного договора 5-25 лет

Объем сделок гостиничной индустрии по показателям 2018 года составил около 4 млд. Евро, гостиничные трансакции 2017 года суммировались 4,2 млд. Евро. Стоимость большинства покупок составляла около 25 млн. Евро, особенно пользовались спросом отели эконом-класса (Ibis, Prizotel, B & B). Из-за дефицита предложений сделки Forward Deals выросли до 20% по данным 2018 года. Инвесторы выбирали объекты в городах B и C локации (Киль, Любек, Эссен, Оберхаузен, Фрайбург, Ганновер, Дармштадт).

Отели пользуются высоким спросом как среди инвесторов, так и среди крупных сетевых операторов, что влечет к снижению годовой доходности. Прибыль от гостиничных инвестиций достигает около 4 -5 % годовых. В ключевых городах Германии годовая доходность составила 4%, по Мюнхену только 3,75%.

Перспективы гостиничного рынка и туризма Германии по-прежнему стремятся вверх. В 2018 году число ночевок увеличилось на 3,9 %, количество прибытий на 3,8 % по сравнению к прошлому году, что демонстрирует благоприятные условия для строительства новых отелей.

В следующей статье «Купить коммерческую недвижимость в Германии: часть 2» мы рассмотрим доходность логистических центров, производственную недвижимость, шоппинг-центры, а также какую альтернативу для инвестиций может предложить жилой сектор – многоквартирные доходные дома.

Задать вопрос по статье

Поиск недвижимости

  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-6
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-5
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-4
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-3
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-2
  • Агентство недвижимости "INTECO Real Estate": цитаты-1