Источник: bigstockphoto
Коммерческая недвижимость с самым высоким спросом –супермаркеты и отели. Благодаря высокому проценту доходности и стабильной необходимости населению, данные виды коммерции пользуются большим уважением у инвесторов. Ипотека на коммерческую недвижимость в Германии является для инвесторов дополнительным способом повысить доходность объекта, а также помогает снизить подоходный налог.
Оформление банковского кредита на коммерческий объект занимает около 1-2 месяца.
Как правило, банки готовы финансировать следующие объекты:
- сдаваемые в аренду частные дома
- сдаваемые в аренду квартиры, студии
- жилые многоквартирные дома
- жилые и коммерческие здания
- загородные летние квартиры и дома
- врачебные практики и медицинские центры
- дома престарелых
- супермаркеты и торговые центры
- гостиницы и пансионаты
Данные объекты финансируются с определенными ограничениями:
- дома под охраной государства
- специализированные квартиры для пожилых людей
Объекты, которые финансируются только в исключительных случаях:
- производственные помещения
- склады
- ветряные турбины
- солнечные фотоэлектрические системы
- биогазовые установки
- блочные теплоэлектростанции
- спортивные сооружения, фитнес-центры, солярии
- здания для транспортных компаний, такси
- автозаправки
- конные дворы, пансионаты
- автомобильные мастерские
- магазины розничной торговли
От каких факторов зависит процентная ставка по финансированию коммерческой недвижимости?
Существует ряд внутренних факторов, которые влияют на ставки по ипотеки на коммерческую недвижимость в Германии:
- Кредитоспособность соискателя кредита
- Сумма займа
- Сроки кредитования
- Расположение объекта
- Тип объекта
- Стоимость недвижимости и качество строительства
- Доходность
Условия и детали при финансировании коммерческой недвижимости:
| Сумма займа | от 50.000 Евро |
| Сроки | От 10 до 30 лет в зависимости от суммы кредита |
| уровень процентной ставки
|
зависит от суммы собственного капитала, от 0,5% |
| необходимые документы
|
· выписка из Поземельной книги
· договор аренды · оценочная стоимость объекта · план использования · анализ рынка · годовой отчет заявителя · справка о наличии собственного капитала |
Евгения Куликова
Генеральный директор и эксперт агентства недвижимости INTECO Real Estate
«Примерный расчет финансирования коммерческого объекта не является гарантией получения ипотеки. Точный размер процентной ставки, а также одобрение или отказ в банковском финансировании во многом зависят от кредитоспособности покупателя».
Как банками оценивается коммерческая недвижимость?
- Расчет рыночной стоимости объекта
Когда речь идет о финансировании коммерческой недвижимости, для банка значительную роль при оценке объекта играют сроки договора аренды и размер арендного дохода.Метод капитализированной прибыли позволяет отдельно рассмотреть земельный участок и недвижимость. При этом оценивается стоимость земельного участка и срок остаточного пользования здания, который влияет на величину прибыли.Рыночная стоимость определяется путем сложения стоимости земли и прибыли. Стоимость услуг оценщика составляет 0,2 — 0,3 % от стоимости объекта и оплачивается заявителем.
Перед подачей заявления в банк, покупателю стоит ознакомиться с договорами аренды, запросить у продавца выписку с банка, что арендная плата действительно выплачивается в согласованной сумме. Вполне возможно, что согласованная арендная плата выплачивается лишь частично, особенно если арендатор из сферы ресторанного бизнеса.
- Кредитоспособность коммерческого арендатора
Долгосрочная аренда с привлекательной арендной платой еще не являются полноценной гарантией, если арендатор не может платить ее в долгосрочной перспективе, поэтому следует очень внимательно проверять кредитоспособность арендатора, запросить у продавца финансовую отчетность (балансы, расчеты прибыли) коммерческого арендатора и обсудить их с налоговым консультантом.
Требования банка к покупателю
Как получить ипотеку на коммерческую недвижимость иностранцу? Как при любом финансировании, банк должен сначала получить представление о кредитоспособности клиента. Как правило, при покупке коммерческих объектов от 1 млн. Евро стоить открыть юридическую компанию GmbH, которая будет выступать в качестве соискателя кредита.
Банку потребуются следующие документы для проверки:
- выписка из Поземельной книги
- договор аренды
- оценочная стоимость объекта
- план использования
- анализ рынка
- годовой отчет заявителя
- справка о наличии собственного капитала
Требования банков значительно строже, когда речь идет о кредитоспособности покупателя, чем, например, при финансировании доходного дома. Помимо определенного финансового положения, банки рассчитывают, что располагаемый доход покупателя должен быть достаточным для того, чтобы при потере долгосрочной арендной платы быть в состоянии, выплачивать самостоятельно банковский кредит.
Если взять ипотеку в Германии на коммерческую недвижимость, то следует учитывать, что проверка банковского финансирования обычно занимает значительно больше времени, чем, при оформлении кредита на жилые объекты.
Многие банки могут отказать в финансировании недвижимости с частичной коммерческой площадью. При коммерческой доле в 20 % от общей площади недвижимости, банки предъявляют требования значительно строже, чем с чисто жилым использованием.
Агентство недвижимости INTECO Real Estate представляет большой выбор эксклюзивных объектов коммерческой недвижимости в Германии. Для наших клиентов мы сопровождаем сделку купли-продажи на всех этапах, включая банковское финансирование и представляем интересы наших клиентов в Германии. Наши специалисты помогут Вам квалифицированно и грамотно подойти к вопросу банковского финансирования! Вы всегда может связаться с нами по электронной почте или по телефону. Мы работаем для Вас!
